Mês: junho 2023

Alugar um imóvel, apesar de parecer algo simples, exige alguns cumprimentos para que todas as partes envolvidas, locador e locatário, tenham seus direitos garantidos. Os inquilinos, por exemplo, são amparados pela Lei do Inquilinato, que abrange diversas situações sobre a locação de imóveis e os direitos e deveres dos proprietários e inquilinos.

Um deles é o direito de preferência na compra do imóvel. O escritório Xerfan Advocacia S/S esclarece as principais dúvidas sobre o que é e como o direito de preferência funciona na prática.Um receio comum entre locatários é que o imóvel alugado entre em processo de venda. Apesar dessa situação ser esperada, muitos inquilinos não sabem exatamente como agir nesse tipo de situação. E é nesse contexto que o direito de preferência atua. Afinal, ele determina que, em caso de venda do imóvel locado, o locatário tenha prioridade na compra e todos os tramites devem acontecer conforme será para os demais compradores, garantindo igualdade de condições com terceiros.”O direito de preferência é o instrumento jurídico disposto em lei ou por avença que atribui a um sujeito a opção de, em igualdade de oferta, adquirir determinado imóvel.

A cláusula de preferência geralmente é prevista em contratos em que há exploração (seja residencial ou comercial) prévia do imóvel por determinada pessoa, a exemplo de contratos de locação (locatário), arrendamento (arrendatário), superfície (superficiário) ou mesmo em caso de imóveis em condomínio (condômino)”, destaca o advogado do escritório Xerfan Advocacia S/S, Raul Fraiha.

Como funciona:

A partir do momento em que o locador decide entrar com processo de venda do imóvel, o locatário deve ser informado por meio da carta de preferência, onde devem ser informadas todas as condições do negócio, incluindo o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, assim como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”No caso de se pretender firmar contrato de compra e venda de imóvel sobre o qual recaia direito de preferência de terceiro, o vendedor ou promitente vendedor deverá notificá-lo com antecedência para que exerça ou não a pretensão.

Para que o exercício de preferência seja eficaz, o terceiro beneficiário deve igualar a oferta do comprador ou promitente comprador no prazo estipulado; do contrário, resta sem efeito a preferência”, explica o advogado.Após o recebimento do documento, o inquilino tem 30 dias corridos para manifestar seu interesse pela compra. Caso o prazo se encerre e nenhum interesse seja demonstrado, o inquilino perde o direito de prioridade e qualquer outro interessado pode efetuar a compra do imóvel.

Em caso de não aceite, o inquilino deve estar preparado para visita de possíveis compradores no imóvel.”O inquilino (locatário) não pode proibir a visita de possíveis compradores do imóvel; contudo, a visitação deve ocorrer em horários previamente acordados ou comerciais, de tal sorte que se observe a razoabilidade para todos os envolvidos. Em caso de recusa indevida, é possível tomar medidas judiciais para compelir o inquilino a respeitar tal direito”, complementa Raul.

Direito de preferência negado:

O descumprimento do direito de preferência pode gerar uma série de complicações para o proprietário do imóvel. “O desrespeito ao direito de preferência poderá causar diversos transtornos, inclusive judiciais, dentre os quais: suspensão do negócio jurídico, embargo de obras e/ou reformas que já estejam ocorrendo no imóvel e até mesmo a implementação do direito de preferência por ordem judicial, de forma que o terceiro beneficiário tomará para si o bem (restando ao comprador tentar reaver os valores já despendidos diretamente do vendedor). Assim, é essencial assessoria jurídica preventiva na aquisição de imóveis para evitar esses e outros transtornos”, ressalta Fraiha.

Apesar de ser uma área jurídica pouco abordada, o Direito Minerário é de fundamental importância para estabelecer as normas e regulamentações referentes à exploração dos recursos minerais presentes no território de um país.

Os principais tópicos abordados pelos seus especialistas envolvem: segurança jurídica, viabilidade e sustentabilidade ambientais, que, em conjunto, promovem o desenvolvimento econômico do país.

A concessão de direitos de pesquisa e lavra é um subtema deste arcabouço que garante os requisitos jurídicos necessários para a primeira etapa da atividade mineradora, na qual são realizados estudos geológicos para identificar a existência de minerais em determinada área. Havendo depósito desses minerais, estar-se-á diante de uma jazida.

Já a lavra se entende como o conjunto de operações coordenadas que têm por objetivo o aproveitamento industrial da jazida, desde a extração das substâncias minerais úteis que contiver, até o beneficiamento das mesmas. As empresas exploradoras precisam cumprir uma série de requisitos legais, dentre os quais a apresentação de um plano de trabalho e a comprovação de capacidade técnica e financeira, além de um Plano de Recuperação de Área Degradada – PRAD.

O licenciamento ambiental, o regime de royalties e participações governamentais são outros aspectos que abordaremos em um momento oportuno.

A moratória é um instrumento jurídico e de política fiscal previsto no Código Tributário Nacional que que elastece o prazo de pagamento de tributo definitivamente constituído (lançado e não contestado ou com decisão administrativa final), podendo consistir em uma concessão geral (como em caso de catástrofes) ou pessoal (neste caso, o devedor deve preencher alguns requisitos elencados na lei de concessão).

Além do prazo maior para pagamento, as principais consequências da concessão de moratória são:

1) a ocorrência da suspensão da exigibilidade do crédito tributário, de tal sorte que, após sua implementação, não poderá o Fisco inscrever os créditos tributários abrangidos pela moratória em Dívida Ativa;

2) a possibilidade do devedor fazer jus à expedição de certidão positiva com efeitos de negativa, o que garante regularidade fiscal.

Temos acompanhado algumas notícias do outro lado do mundo que tem deixado alguns investidores de cabelo em pé. Uma delas foi a falência do Silicon Valley Bank, o banco das startups, que apresentou um prejuízo de R$ 1,8bi.

A grande questão é: “e se o meu banco, aqui no Brasil, seguisse pelo mesmo caminho?”.

Neste caso, como correntista, a pessoa é contratante de um produto bancário, logo, a relação existente é regida pelo Código Civil Brasileiro e Código de Defesa do Consumidor, bem como, pelas normas regulamentadas pelo BACEN – Banco Central do Brasil.

Uma dela, o Fundo Garantidor de Créditos (FGC), um mecanismo que garante aos clientes das instituições financeiras associadas a recuperação do patrimônio investido, caso essas instituições passem por decretação de regime de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência.

Entretanto, nem todas instituições financeiras são associadas ao FGC, e o fundo, só protege alguns ativos e segue uma série de regras, e vale ressaltar, a quantia é limitada a R$ 250 mil por CPF ou CNPJ, em cada conglomerado financeiro. Se o valor exceder este limite, as medidas para recuperar quantia, se farão por outras medidas judiciais cabíveis.

Existem formas de acompanhar a saúde financeira do seu banco, para não ser pego de surpresa. Uma delas, é o Índice da Basileia (IB), que calcula a alavancagem das instituições com base na relação entre patrimônio de referência e ativos ponderados pelo risco da operação.